Reforma tributária faz aumentar doações de imóveis a herdeiros

Da Redação de LexLegal

A expectativa de mudanças no imposto sobre heranças e doações levou mais famílias aos cartórios, mas antecipar a transferência de um imóvel não garante economia. Em 2025, o país registrou 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis, alta de 59% sobre os 116.225 atos de 2020 e o maior número da série do Colégio Notarial do Brasil.

O movimento ocorre após a reforma tributária tornar obrigatória a cobrança progressiva do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, o ITCMD. Isso significa aplicar percentuais maiores às parcelas mais altas do patrimônio. A mudança, contudo, não criou uma alíquota nacional de 8% nem elevou imediatamente o imposto em todos os estados.

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O aumento depende de cada estado

O ITCMD é estadual e incide sobre patrimônio recebido por herança ou doação. No caso de imóvel, o imposto pertence ao estado onde está o bem. O contribuinte é o herdeiro ou o beneficiário da doação.

A Emenda Constitucional 132, de 2023, determinou que as alíquotas sejam progressivas de acordo com o valor recebido por cada herdeiro ou donatário. A Lei Complementar 227, sancionada em janeiro de 2026, completou a regra nacional: a base de cálculo deve corresponder ao valor de mercado do bem ou direito transmitido, e cada faixa deve ser tributada sucessivamente.

O teto continua em 8%, fixado pelo Senado. Isso não significa que toda doação pagará 8%. Cada estado pode adotar faixas menores, manter isenções e definir os intervalos de cobrança. O efeito será diferente em cada unidade da Federação.

O estado precisa editar ou ajustar sua lei. Se a mudança aumentar o tributo, deve respeitar a anterioridade anual e a noventena. Em termos simples, só poderá ser cobrada no ano seguinte à publicação e depois de pelo menos 90 dias.

“A expectativa é que esse volume de doações continue crescendo e, portanto, também as lavraturas de escrituras”, afirma Eduardo Calais, presidente do Colégio Notarial do Brasil.

As doações já avançavam desde 2020. Organização patrimonial e tentativa de simplificar futuros inventários também ajudam a explicar a procura.

Valor de mercado pode elevar a conta

A mudança com maior potencial de impacto está na avaliação do patrimônio. A Lei Complementar 227 determina o uso do valor de mercado, entendido como o preço de uma venda em condições normais. Esse montante pode superar o valor do IPTU, o custo informado no Imposto de Renda ou o valor contábil registrado por uma empresa familiar.

O Fisco deverá justificar a avaliação com critérios técnicos. O contribuinte poderá contestá-la na esfera administrativa ou na Justiça, usando laudos e preços de imóveis semelhantes.

Na herança, vale a alíquota vigente na data da morte, mesmo que o inventário seja aberto depois. Na doação, vale a regra em vigor no momento do ato. A nova lei também permite somar doações sucessivas feitas entre as mesmas pessoas no período definido pelo estado. Fracionar o patrimônio, portanto, pode não evitar uma faixa maior.

Doação exige mais do que uma escritura

A escritura pública é normalmente exigida, mas a propriedade só passa ao beneficiário com o registro imobiliário. O ato pode ser feito pelo e-Notariado, sem eliminar ITCMD, registro, emolumentos e conferência de documentos.

A doação precisa respeitar a parcela reservada a filhos, cônjuge e, em certas situações, pais. Se o doador ultrapassar a parte disponível, o excesso poderá ser reduzido pela Justiça.

Quando pais doam aos filhos, a regra geral considera a transferência uma antecipação da herança. O valor poderá ser levado ao inventário para igualar os quinhões, procedimento chamado colação. Também é nula a doação de todos os bens sem renda suficiente para a subsistência do doador. Em patrimônio do casal, devem ser verificados o regime matrimonial e a autorização do cônjuge.

“Nos últimos meses, é nítido o aumento na procura de clientes que buscam antecipar sua sucessão patrimonial, seja por meio de doações diretas a descendentes, seja pela integralização de ativos em holdings familiares”, diz Joanna Oliveira Rezende Barbosa, especialista em planejamento patrimonial.

Usufruto preserva moradia e renda

Uma alternativa comum é doar a nua-propriedade e reservar o usufruto. O herdeiro passa a ser proprietário, enquanto o doador conserva o direito de morar no imóvel, alugá-lo e receber a renda durante o prazo definido, geralmente até a morte.

A escritura deve estabelecer poderes, despesas e condições de venda. A tributação da nua-propriedade e da extinção do usufruto varia entre os estados. O ITCMD pode ser recolhido integralmente no início ou dividido entre momentos diferentes.

Cláusulas podem restringir a venda, afastar a comunicação com o patrimônio do cônjuge do herdeiro ou determinar o retorno ao doador. Restrições excessivas podem imobilizar o bem e gerar disputas.

“A antecipação faz sentido quando vem acompanhada de planejamento completo, não como uma corrida de última hora”, destaca o advogado Matheus Bertolo Piconez.

Holding familiar não elimina tributos

A holding familiar concentra imóveis e outros ativos. Os titulares podem doar quotas aos herdeiros e definir regras de administração, mas a estrutura não elimina impostos.

A entrada do imóvel na empresa pode envolver o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, cobrado pelo município. A imunidade para a formação do capital tem limites. Na posterior doação das quotas, incide ITCMD.

Em empresas fechadas, a Lei Complementar 227 exige avaliação técnica e, no mínimo, o patrimônio líquido ajustado ao valor de mercado, acrescido do fundo de comércio. Isso reduz o espaço para doar quotas por valor contábil artificialmente baixo.

Pode haver Imposto de Renda sobre ganho de capital. Se o imóvel for doado acima do custo declarado, a diferença pode ser tributada. Se for transferido pelo custo histórico, o herdeiro recebe essa referência e poderá pagar mais na venda. A conta deve incluir ITCMD, Imposto de Renda, eventual ITBI e taxas.

Economia fiscal não deve decidir sozinha

Antes da doação, a família precisa levantar patrimônio, dívidas, regime de casamento, herdeiros, renda do doador e dinheiro para o imposto. Também deve definir administração, distribuição dos aluguéis, venda e solução de divergências.

“A Reforma Tributária trouxe urgência para conversas que muitas famílias ainda não tinham tido. Planejar a sucessão patrimonial deixou de ser algo para o futuro e passou a ser uma decisão do presente”, comenta Geraldo Felipe de Souto, presidente da seção do Colégio Notarial do Brasil no Distrito Federal.

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A reforma tornou o ITCMD mais uniforme em seus princípios, mas preservou a competência estadual para fixar faixas, alíquotas e procedimentos. Antecipar a transferência pode reduzir custos e simplificar a sucessão. Uma decisão tomada somente pelo medo do imposto, porém, pode comprometer moradia, renda, controle patrimonial e relações entre herdeiros. Com informações da Agência Brasil.