Da redação de LexLegal

A recente aprovação da reforma tributária impacta diretamente o mercado imobiliário brasileiro. Com a substituição de tributos como ICMS, ISS, PIS e COFINS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), o setor precisará se adaptar a um modelo mais simplificado, porém desafiador.

Essas mudanças incidem sobre operações de compra, venda e locação de imóveis, afetando tanto pessoas físicas quanto jurídicas. Entre os destaques, está a tributação de pessoas físicas que realizem mais de três vendas anuais de imóveis adquiridos há menos de cinco anos ou que obtenham receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis. Para as empresas, os ajustes incluem alíquotas diferenciadas e incentivos para habitação popular, mas também desafios relacionados à adaptação ao novo regime.

No setor imobiliário, historicamente marcado pela complexidade tributária, a reforma é vista como uma oportunidade para corrigir distorções e modernizar processos. No entanto, as novas regras demandarão estratégias de planejamento e reorganização de operações para mitigar os impactos de uma possível elevação na carga tributária.

Simplificação com novos desafios

De acordo com a advogada tributarista e ex-conselheira do Carf, Renata Bilhim, as mudanças representam um avanço na modernização do sistema tributário, mas trazem desafios para o setor imobiliário. “As mudanças introduzidas pela reforma tributária refletem um esforço para modernizar o sistema e alinhar o Brasil às melhores práticas internacionais. No entanto, o impacto será desafiador para o setor, especialmente diante da necessidade de adaptação às novas regras e aumento potencial na carga tributária para algumas operações”, ressalta.

Entre as novidades, as alíquotas efetivas reduzidas para operações específicas foram vistas como uma tentativa de mitigar o impacto das mudanças. Por exemplo, as vendas de imóveis realizadas por pessoas jurídicas terão alíquotas efetivas 50% menores em relação à CBS e ao IBS. Além disso, o redutor social de R$ 100 mil para a compra de imóveis residenciais populares e de R$ 30 mil para lotes residenciais foi uma medida bem recebida, pois reduz a carga tributária em segmentos voltados à habitação de interesse social.

Já as operações de locação de imóveis terão um impacto tributário de 7,95% sobre os valores de aluguel, graças a uma alíquota reduzida de 70% para esse tipo de atividade. Essas medidas visam aliviar a transição, mas não eliminam os desafios associados à adaptação ao novo sistema.

Implicações para pessoas físicas

Para proprietários que obtêm renda de aluguéis ou que realizam vendas frequentes de imóveis, as novas regras representam uma mudança significativa. Antes, essas atividades não eram diretamente tributadas por impostos como o PIS e COFINS, mas agora estarão sujeitas à CBS e IBS, desde que ultrapassem os limites estabelecidos na legislação.

Segundo especialistas, isso pode levar proprietários a revisarem suas estratégias de locação e venda para otimizar a carga tributária. Por exemplo, investidores que atuam na compra e venda de imóveis de forma recorrente precisarão monitorar o número de transações anuais e os prazos de aquisição para evitar a incidência das novas alíquotas.

“O setor imobiliário, historicamente caracterizado por sua complexidade tributária, segue como um dos mais afetados pela nova legislação, com implicações que demandarão estratégias precisas e alinhadas às novas regras”, destaca Renata Bilhim.

O impacto para empresas do setor imobiliário

Para as empresas, a transição para o novo modelo tributário também traz desafios. A unificação dos tributos exige ajustes nos processos operacionais e no planejamento financeiro, principalmente em atividades como incorporação imobiliária, aluguel de imóveis comerciais e residenciais e venda de unidades habitacionais.

Embora a reforma simplifique a estrutura de tributação, a aplicação do IBS e CBS pode aumentar os custos para operações específicas, especialmente no curto prazo. Por outro lado, a maior previsibilidade das alíquotas e a redução de obrigações acessórias podem representar ganhos operacionais no longo prazo.

Além disso, o redutor social para imóveis residenciais populares pode estimular o segmento de habitação de interesse social, criando oportunidades para construtoras e incorporadoras que atuam nesse mercado. No entanto, a adaptação ao novo sistema demandará investimentos em capacitação e tecnologia para adequar os processos internos às exigências da nova legislação.

Embora a reforma tributária represente um avanço no sentido de simplificar o sistema tributário, seu sucesso dependerá da implementação prática e do alinhamento entre União, estados e municípios. A transição exigirá esforços conjuntos do setor público e privado para evitar distorções e garantir que os benefícios superem os custos iniciais.

Para o setor imobiliário, o principal desafio será equilibrar a carga tributária com a necessidade de manter a competitividade e atratividade dos negócios. A transparência e o planejamento estratégico serão essenciais para que empresas e investidores consigam aproveitar as oportunidades criadas pela nova legislação, minimizando os impactos negativos.