STJ define limites para penhora de bem de família oferecido como garantia real

Ana Carolina P. Bulhões e Nathália Ziviani Costa*

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em junho de 2025, uma nova interpretação sobre a possibilidade de penhora de imóvel residencial oferecido como garantia real em operações financeiras. A decisão foi tomada no julgamento dos Recursos Especiais 2.093.929/MG e 2.105.326/SP, sob o rito dos repetitivos, e resultou na definição do Tema 1.261.

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O entendimento firmado estabelece que o bem de família só poderá ser penhorado, quando oferecido em hipoteca pelo casal ou pela entidade familiar, se a dívida garantida tiver sido contraída em benefício direto do núcleo familiar. Caso contrário, permanece a proteção à impenhorabilidade prevista na Lei nº 8.009/1990.

A controvérsia não é recente, mas ganhou nova relevância quando o ministro Antonio Carlos Ferreira, ao relatar o Recurso Especial nº 2.105.326/SP, optou por submetê-la à sistemática dos repetitivos. O objetivo foi uniformizar a jurisprudência sobre os limites da exceção legal à impenhorabilidade do bem de família — tema que tem impacto direto sobre operações empresariais que utilizam imóveis residenciais como garantia.

O instituto do bem de família foi incorporado ao ordenamento jurídico brasileiro ainda no início do século XX, com previsão inicial no Código Civil de 1916 e regulamentação complementar pelo Decreto-Lei nº 3.200/1941. A lógica central sempre foi a de garantir proteção mínima à moradia familiar, blindando-a contra dívidas de caráter patrimonial.

Com a promulgação da Lei nº 8.009/1990, essa proteção foi fortalecida, prevendo a impenhorabilidade do imóvel residencial frente a dívidas civis, comerciais, fiscais ou previdenciárias. A legislação, no entanto, também prevê hipóteses excepcionais em que essa blindagem pode ser afastada; entre elas, a constituição voluntária de hipoteca para garantir dívidas.

A dúvida jurídica enfrentada pelo STJ dizia respeito à extensão dessa exceção. Seria suficiente a formalização da garantia para permitir a penhora? Ou seria necessária a comprovação de que a dívida beneficiou diretamente a entidade familiar? Também se discutia como deveria se dar a distribuição do ônus da prova quando os garantidores são sócios de empresas devedoras.

De acordo com o voto do ministro relator, o princípio da boa-fé objetiva impede que o devedor, após ter oferecido voluntariamente o imóvel em garantia, venha posteriormente alegar a proteção legal ao bem de família de forma contraditória. Para o magistrado, permitir essa conduta comprometeria a segurança jurídica da negociação original. A Corte reforçou, no entanto, que essa exceção à impenhorabilidade deve ser interpretada de maneira restrita, sob pena de esvaziar o alcance protetivo do instituto.

O precedente estabelecido delimita que a penhora do imóvel residencial somente será legítima se houver prova de que a dívida foi assumida em benefício da entidade familiar. A mera constituição da hipoteca, por si só, não autoriza o afastamento da impenhorabilidade.

O julgamento também esclareceu a distribuição do ônus da prova. Quando apenas um dos sócios de uma empresa oferece o imóvel em garantia, presume-se a impenhorabilidade, cabendo ao credor comprovar que houve benefício à família. Por outro lado, se os únicos sócios da empresa forem também os únicos proprietários do bem hipotecado, presume-se que a dívida beneficiou o núcleo familiar, e caberá aos devedores demonstrar o contrário.

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O entendimento firmado no Tema 1.261 fortalece a proteção ao direito à moradia, sem comprometer a segurança das garantias reais nos contratos. Ao mesmo tempo em que reafirma a função social do bem de família, a decisão impõe maior rigor à análise de operações que envolvem patrimônio familiar e estabelece critérios objetivos para a atuação de credores e devedores. Trata-se de um marco relevante para a estabilidade das relações patrimoniais e para o equilíbrio entre direito à moradia e boa-fé nas relações contratuais.

^{*Ana Carolina P. Bulhões é advogada no Yarshell Advogados, atuante nas áreas de Direito Processual Civil, Civil, Direito Público e Regulatório. Nathália Ziviani Costa é advogada no Yarshell Advogados, pós-graduada em processo civil pelo Mackenzie, atuante nas áreas de Arbitragem, Direito Processual Civil, Civil, Comercial e Administrativo.}