STJ afasta cobrança de fiadores quando locador condiciona entrega das chaves

Da redação de LexLegal

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que fiadores não podem ser responsabilizados por aluguéis quando o locador impõe condições indevidas para receber as chaves do imóvel ao fim do contrato de locação. Para o colegiado, não é válida a exigência de que o inquilino concorde previamente com laudo de vistoria apontando eventuais danos no imóvel como condição para o encerramento do contrato.

Leia também: Operação prende suspeitos de fraudar sistemas do CNJ

O caso teve origem em um contrato de locação comercial firmado por uma igreja. Após a desocupação do imóvel, o locador condicionou o recebimento das chaves à assinatura de um laudo de vistoria que apontava avarias. Diante disso, dois fiadores ingressaram com embargos à execução, sustentando que não poderiam ser responsabilizados pelos aluguéis referentes ao período posterior à saída do imóvel, já que a entrega das chaves havia sido impedida por exigência unilateral do proprietário.

Segundo os fiadores, a locatária tentou formalizar a devolução do imóvel, mas o locador se recusou a receber as chaves enquanto não houvesse concordância expressa com o documento de vistoria, que, na prática, implicaria reconhecimento antecipado de uma dívida. A devolução das chaves só ocorreu mais tarde, por meio de ação de consignação ajuizada exclusivamente pela locatária.

Em primeira instância, o juízo acolheu os embargos e reconheceu a inexistência de débito, entendendo que a entrega das chaves não poderia estar condicionada à assinatura de um único documento que, ao mesmo tempo, formalizava a devolução do imóvel e impunha a concordância com a vistoria. Assim, o processo foi extinto com resolução de mérito.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), no entanto, reformou a decisão. Para o tribunal estadual, não teria havido recusa do locador em receber as chaves, o que manteria a responsabilidade dos fiadores pelo pagamento dos aluguéis até a formalização definitiva da devolução do imóvel.

Ao analisar o recurso especial, a relatora, ministra Nancy Andrighi, restabeleceu o entendimento favorável aos fiadores. Ela destacou que, nos contratos de locação por prazo indeterminado, como o discutido no processo, o locatário pode encerrar o vínculo a qualquer momento, desde que respeitado o aviso prévio legal, conforme prevê o artigo 6º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

A ministra ressaltou que o encerramento da locação é um direito potestativo do locatário. Em termos jurídicos, isso significa que basta a manifestação de vontade de quem ocupa o imóvel para pôr fim ao contrato, sem que o locador possa criar obstáculos para impedir a rescisão.

Segundo Andrighi, eventuais danos ao imóvel ou prejuízos ao proprietário devem ser discutidos em ação própria. A apuração de responsabilidades por avarias não pode ser usada como justificativa para impedir a extinção do contrato nem para prolongar artificialmente a obrigação de pagamento de aluguéis.

No caso concreto, a relatora observou que o imóvel havia sido efetivamente desocupado e que o locador fora notificado no prazo legal. Assim, a tentativa de condicionar o recebimento das chaves à assinatura de um laudo de vistoria configurou comportamento indevido, que não poderia gerar efeitos contra os fiadores.

Para o STJ, não é possível transferir aos fiadores a consequência de uma conduta que partiu exclusivamente do locador. Como a obrigação de pagar aluguéis após a desocupação decorreu da recusa injustificada em receber as chaves, inexiste fundamento jurídico para manter a garantia.

Com isso, a Terceira Turma fixou que a responsabilidade dos fiadores se encerra quando o imóvel é desocupado e o locador é regularmente comunicado, ainda que este tente impor condições ilegítimas para formalizar a devolução.

Veja também: Operação prende cinco suspeitos de roubo de diamantes no Paraná

A decisão reforça a jurisprudência do tribunal no sentido de que a discussão sobre danos no imóvel deve ser separada do encerramento do contrato de locação. Uma coisa é a devolução do bem; outra, completamente distinta, é a apuração de prejuízos e eventual indenização.

O entendimento foi firmado no julgamento do Recurso Especial nº 2.220.656.