STF decide se compra de imóveis entre particulares exige escritura pública

Da redação de LexLegal

O Supremo Tribunal Federal (STF) analisa se a escritura pública é indispensável em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária firmados fora dos bancos. O processo, que estava em julgamento na Segunda Turma, foi interrompido por um pedido de vista do ministro Luiz Fux, após os votos favoráveis à dispensa do documento pelos ministros Gilmar Mendes e Dias Toffoli.

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A disputa jurídica gira em torno da Lei 9.514, de 1997, que permite o uso de instrumentos particulares em transações imobiliárias. No entanto, resoluções do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) de 2024 limitaram essa facilidade apenas a entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), exigindo que negócios entre particulares passem obrigatoriamente pelo tabelionato.

A alienação fiduciária ocorre quando o próprio imóvel é dado como garantia do pagamento da dívida. Atualmente, bancos e financeiras utilizam contratos particulares que possuem força de escritura pública, o que barateia e agiliza o processo. O STF agora discute se cidadãos comuns e empresas fora do setor financeiro também gozam desse mesmo direito ou se devem pagar as taxas cartoriais para lavrar a escritura.

O relator, ministro Gilmar Mendes, votou para que a lei seja aplicada de forma ampla, sem as restrições impostas pelo CNJ. “Não cabe ao oficial do cartório de registro de imóveis, no exercício e nos limites de sua importante função, negar registro a contratos atípicos com alienação fiduciária firmados por particulares, quando a avença apresentar todos os requisitos previstos em lei para a sua validade”, escreveu o ministro em sua decisão.

Por outro lado, a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon) defende a obrigatoriedade da escritura para proteger o comprador. Segundo o órgão, o documento não é burocracia, mas assegura ao consumidor informação qualificada e controle de cláusulas abusivas. “A escritura pública não se reduz a formalidade burocrática, mas desempenha função pública essencial esclarecimento jurídico”, afirmou a Senacon em parecer enviado ao Ministério da Justiça.

Julgamento no STF opõe mercado imobiliário e proteção ao consumidor

Para Daniel Santos Garroux, advogado especialista em direito do consumidor e presidente do Instituto Brasileiro de Direito Econômico e Políticas Sociais (IBDEPS), a interrupção do julgamento no Supremo Tribunal Federal permite uma análise mais cuidadosa sob a ótica da proteção ao consumidor, já que o cenário até aqui se mostrava desfavorável.

Garroux avalia que o caso explicita o conflito entre os interesses do mercado imobiliário e a defesa dos consumidores, sobretudo em contratos marcados por forte assimetria de informação. Ele alerta para o risco de enfraquecimento da supervisão estatal nesse tipo de relação jurídica. “Fraudes como a do Banco Master mostram que a relação do consumidor com o mercado deve ser protegida pelo Estado”, afirma, ao destacar o papel dos notários como agentes que atuam em nome do poder público para equilibrar as negociações.

Segundo o advogado, a dispensa da escritura pública não representa, na prática, desburocratização nem redução de custos. Para Garroux, a atuação do tabelião exerce um controle preventivo de legalidade que protege famílias contra fraudes e vícios do negócio jurídico. Ele sustenta que essa intervenção evita litígios futuros e despesas maiores. “A adoção ampla de instrumentos particulares não garante economia ao consumidor final e pode ampliar riscos jurídicos”, conclui.

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O desfecho do caso terá impacto direto no custo de transação de imóveis no Brasil. Se prevalecer o entendimento de Gilmar Mendes, o mercado ganha agilidade para contratos diretos entre vendedores e compradores. Caso a tese da Senacon vença, a segurança jurídica será reforçada via cartórios, mas com a manutenção das custas de lavratura para o consumidor final.