Rio discute regras para Airbnb após aluguel subir 50% em Copacabana
Aloísio Santini Pedro e Ana Beatriz Teixeira*
A cidade do Rio de Janeiro, assim como outras capitais turísticas ao redor do mundo, vive um debate crescente sobre os impactos das locações por curta temporada viabilizadas por plataformas digitais como o Airbnb.
Dados do Secovi-RJ indicam que a oferta de imóveis para locação na Zona Sul caiu 27,5% em dois anos, enquanto os valores dos aluguéis registraram aumento médio de 17%, chegando a 50% em bairros como Copacabana.
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A redução da oferta no mercado tradicional, combinada ao crescimento das plataformas de short stay, tem intensificado discussões envolvendo o setor imobiliário, o mercado hoteleiro, moradores e o poder público.
No campo legislativo, a Câmara Municipal do Rio de Janeiro discute o Projeto de Lei nº 372/2025, de autoria do vereador Salvino Oliveira (PSD), que propõe a regulamentação da hospedagem em imóveis residenciais intermediada por plataformas digitais.
O projeto prevê requisitos como licenciamento municipal, emissão de alvará de funcionamento, contratação de seguro de responsabilidade civil e recolhimento de tributos. Segundo a justificativa da proposta, a regulamentação busca equilibrar a atividade econômica com a preservação da convivência nos edifícios residenciais, além de ampliar a arrecadação municipal.
O tema também tem repercutido no cotidiano dos condomínios. Reportagens recentes indicam que diversos edifícios da Zona Sul do Rio e da Barra da Tijuca vêm adotando regras mais restritivas para locações por curta temporada, seja por meio de alterações em convenções condominiais, seja por deliberações assembleares que buscam limitar ou proibir o uso de plataformas de hospedagem.
Entre as justificativas apontadas estão preocupações relacionadas à segurança, à alta rotatividade de pessoas e à preservação do caráter residencial dos empreendimentos.
Debates semelhantes têm ocorrido em outras capitais brasileiras. Em São Paulo, a Prefeitura passou a notificar plataformas digitais solicitando o bloqueio de anúncios de unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) que estariam sendo ofertadas irregularmente para locação por temporada.
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Segundo reportagens recentes, essas unidades, destinadas a políticas públicas de moradia, teriam sido utilizadas para fins de hospedagem turística, em desvio de finalidade dos programas habitacionais. As notificações também buscam coibir práticas em que imóveis subsidiados ou destinados à população de menor renda passam a ser explorados economicamente em plataformas digitais, o que compromete os objetivos da política habitacional.
A discussão sobre o uso de imóveis sociais para locações de curta duração também ocorre em outras frentes regulatórias. Autoridades municipais e especialistas em política urbana apontam que o uso dessas unidades para hospedagem temporária pode comprometer programas de acesso à moradia e gerar distorções no mercado imobiliário, uma vez que imóveis subsidiados passam a funcionar como ativos de exploração econômica.
Além das discussões legislativas e administrativas, o tema também tem sido objeto de análise pelo Poder Judiciário. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro proferiu recentemente decisões que reconhecem a validade de restrições à locação por curta temporada em condomínios residenciais.
Em um dos casos (AI nº 0104154-30.2024.8.19.0000), a 12ª Câmara de Direito Privado entendeu que a exploração econômica de unidades por meio de plataformas digitais pode ser considerada incompatível com a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção condominial.
Em outro julgamento (AI nº 0023026-51.2025.8.19.0000), a 16ª Câmara manteve decisão que confirmou a validade de deliberação assemblear proibindo locações por temporada após episódio de segurança envolvendo locatários temporários. As decisões seguem entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a utilização das unidades deve observar a destinação prevista na convenção condominial.
O fenômeno das locações por curta temporada também tem sido objeto de regulamentação em diversas cidades ao redor do mundo. Barcelona, por exemplo, anunciou a proibição total de aluguéis turísticos a partir de 2028 como forma de enfrentar a escassez habitacional e a elevação dos preços dos imóveis. Outras cidades, como Nova York, Lisboa e Berlim, adotaram medidas que incluem limites de dias para locação, exigência de licenças específicas e mecanismos de fiscalização sobre plataformas digitais.
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No Brasil, o avanço dessas discussões indica que o tema tende a ocupar posição relevante na agenda de política urbana, envolvendo questões relacionadas ao direito à moradia, à função social da propriedade, à arrecadação municipal e à convivência em condomínios residenciais.
A busca por modelos regulatórios que conciliem inovação econômica, segurança jurídica e planejamento urbano tem se tornado parte central do debate sobre o uso do espaço urbano nas grandes cidades.
*Aloísio Santini Pedro é sócio de Imobiliário do Villemor Amaral Advogados e Ana Beatriz Teixeira é advogada de Imobiliário do Villemor Amaral Advogados.
