Por que IPTU e contrato de gaveta não garantem a propriedade 

Aleksander Szpunar Netto*

No imaginário de milhões de brasileiros, possuir um imóvel significa morar nele há anos, pagar o IPTU, arcar com as contas de água e energia e, muitas vezes, guardar um contrato particular de compra e venda. Esses elementos, embora importantes para demonstrar a posse e a relação com o bem, não conferem, por si sós, a propriedade do imóvel.

Essa confusão entre posse e propriedade continua sendo uma das principais causas de conflitos imobiliários no Brasil. Diariamente, pessoas descobrem, muitas vezes apenas quando pretendem vender, financiar, inventariar ou transmitir um imóvel aos herdeiros, que juridicamente nunca se tornaram proprietárias.

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O direito brasileiro é claro: a propriedade imobiliária somente se constitui com o registro do título na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis. É esse registro que produz efeitos perante terceiros e assegura a plena proteção jurídica ao patrimônio.

Embora pareça uma formalidade burocrática, o registro representa um dos pilares da segurança jurídica. Ele confere publicidade, autenticidade e estabilidade às relações patrimoniais. Sem ele, o comprador permanece em situação de vulnerabilidade, ainda que tenha quitado integralmente o imóvel e exerça a posse por muitos anos.

Essa realidade se torna ainda mais preocupante diante da cultura dos chamados “contratos de gaveta”, prática extremamente comum em diversas regiões do país. Muitas negociações são realizadas apenas com contratos particulares, sem qualquer providência para a transferência registral.

O problema surge quando aparecem circunstâncias inesperadas: falecimento do vendedor, inventários, penhoras, execuções judiciais, dívidas, disputas familiares ou tentativas de financiamento. Nessas situações, a ausência do registro revela toda sua gravidade, colocando em risco um patrimônio construído ao longo de décadas.

Naturalmente, o ordenamento jurídico oferece instrumentos para corrigir parte dessas distorções. Entre eles está a usucapião, mecanismo que reconhece a aquisição da propriedade pela posse prolongada, desde que preenchidos os requisitos legais.

Contudo, também nesse tema existem interpretações equivocadas que merecem atenção.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou importante entendimento ao analisar um pedido de usucapião familiar. A decisão deixou claro que o simples divórcio ou a separação não caracterizam, automaticamente, o abandono do lar exigido pela legislação para essa modalidade específica de usucapião.

O precedente reforça um aspecto fundamental: cada modalidade de usucapião possui requisitos próprios e não admite interpretações simplificadas. O abandono do lar deve ser efetivamente comprovado, assim como os demais pressupostos legais, afastando a ideia de que qualquer separação possa gerar automaticamente a perda da propriedade.

Essa orientação prestigia a segurança jurídica e evita que um instituto criado para proteger situações excepcionais seja utilizado de forma indiscriminada.

Mais do que resolver litígios, a regularização imobiliária desempenha uma função preventiva. Imóveis regularizados possuem maior liquidez, valorização patrimonial, facilidade para obtenção de crédito, segurança nas transmissões hereditárias e menor probabilidade de disputas judiciais.

Sob uma perspectiva econômica, a informalidade imobiliária também produz efeitos negativos para toda a sociedade. Patrimônios permanecem fora do mercado formal, dificultando investimentos, financiamentos e o desenvolvimento urbano organizado.

Por isso, é fundamental que proprietários e possuidores conheçam a real situação registral de seus imóveis e busquem orientação técnica sempre que houver divergência entre a posse exercida e a documentação disponível.

A falsa sensação de propriedade pode permanecer invisível durante muitos anos. Entretanto, quando surgem conflitos familiares, sucessórios ou negociações patrimoniais, a ausência do registro costuma transformar um problema aparentemente burocrático em uma disputa complexa, onerosa e, muitas vezes, de difícil solução.

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Regularizar um imóvel não significa apenas cumprir uma exigência legal. Significa assegurar direitos, proteger o patrimônio e conferir efetividade a um dos princípios mais importantes do Direito: a segurança das relações jurídicas.

_{*Aleksander Szpunar é advogado especializado em Regularização de Imóveis e Processos de Usucapião. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindóia/SP.}