Despejo extrajudicial avança na Câmara e pode mudar dinâmica das locações no país

Douglas Vecchio*

A Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados aprovou, em junho, o Projeto de Lei 3.999/20, de autoria do deputado Hugo Leal (PSD-RJ). A proposta, relatada pela deputada Caroline de Toni (PL-SC), altera a Lei do Inquilinato e autoriza o despejo extrajudicial em casos de inadimplência.
Se for aprovada também pelo Senado, a nova regra permitirá que o locador, por meio de cartório, solicite a desocupação do imóvel sem a necessidade de recorrer ao Judiciário.

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A principal mudança está na possibilidade de notificar o inquilino inadimplente diretamente pelo cartório, concedendo-lhe um prazo de 15 dias para quitar a dívida ou deixar o imóvel. Caso contrário, o despejo poderá ser efetivado de forma administrativa, acelerando a retomada da posse do bem.

Hoje, o procedimento de despejo depende de processo judicial, que pode se arrastar por meses — ou até anos — dependendo da comarca. Nesse período, o locador permanece sem receber os aluguéis e sem poder utilizar o imóvel. A nova proposta pretende mitigar essas perdas e tornar o processo menos oneroso.

O texto aprovado prevê que a comunicação ao inquilino poderá ser feita por meio eletrônico ou físico, com custos inferiores aos de uma ação judicial tradicional. Com isso, espera-se uma redução significativa na judicialização das locações residenciais e comerciais, além de liberar tempo e recursos do Judiciário.

Imobiliárias e empresas de garantia locatícia devem ser diretamente beneficiadas. Ao eliminar etapas judiciais, essas instituições poderão agilizar o encerramento de contratos inadimplentes e reduzir prejuízos financeiros.

A expectativa do setor é de que o novo modelo traga mais segurança jurídica, confiança e previsibilidade para proprietários e investidores.

Garantidoras e seguradoras que atuam com fiança, por exemplo, devem ganhar espaço com a medida.
Com processos mais claros e prazos definidos, a recuperação de valores pagos em garantias se torna mais rápida, o que favorece a expansão dessas empresas e o fortalecimento de suas operações no mercado imobiliário.

Especialistas ouvidos em audiências públicas na Câmara apontaram que o projeto atende a uma demanda antiga do setor e se insere em um movimento mais amplo de desjudicialização de conflitos civis. Segundo eles, preservar o direito de defesa do inquilino — garantido no texto por prazos formais e notificação — é essencial para evitar abusos. A proposta mantém esses direitos, mas impõe prazos rígidos, o que representa avanço importante para o equilíbrio contratual.

Outro ponto de destaque é o impacto esperado no tempo de vacância dos imóveis. Com a desocupação mais célere, imobiliárias poderão reinserir os imóveis no mercado em menos tempo, reduzindo perdas e aumentando a rotatividade nas carteiras. Essa maior fluidez tende a beneficiar também os próprios inquilinos, com mais opções disponíveis e concorrência nos valores.

A proposta segue agora para análise do Senado. Se for aprovada sem alterações, poderá representar a mudança mais profunda na Lei do Inquilinato desde sua promulgação, em 1991. Para especialistas do setor, trata-se de um marco que redefine a relação entre locadores e locatários, trazendo mais equilíbrio e modernização para o mercado.

Embora ainda gere controvérsia entre entidades de defesa do consumidor e advogados, que temem possíveis abusos na aplicação da medida, o projeto é visto como um passo relevante rumo à desburocratização.

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O debate, agora no Senado, deve aprofundar essas questões e definir os contornos finais da nova regra.
Caso o texto avance, o despejo extrajudicial poderá se consolidar como um novo instrumento regulatório do mercado de aluguéis no Brasil, com efeitos diretos sobre agilidade, previsibilidade e confiança nas relações contratuais.

^{*Douglas Vecchio é CEO da Onda Segura.}