Demarest assessora Maxi Renda e Mitre em joint venture imobiliária em SP

Da redação de LexLegal

O escritório Demarest assessorou juridicamente o investimento do fundo Maxi Renda FII em um empreendimento residencial que será desenvolvido pela Mitre Realty na cidade de São Paulo. A operação foi estruturada por meio de uma joint venture, modelo em que duas partes se tornam sócias de uma empresa criada exclusivamente para tocar um projeto específico.

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No mercado imobiliário, esse tipo de estrutura é comum quando investidores financeiros e incorporadoras unem forças. De um lado, o fundo aporta recursos e busca rentabilidade. Do outro, a construtora entra com a expertise técnica, a execução da obra e a gestão do empreendimento. Para viabilizar essa parceria, é criada uma Sociedade de Propósito Específico, conhecida como SPE, que funciona como uma empresa independente, dedicada apenas àquele projeto.

No caso da operação, o Maxi Renda FII, fundo imobiliário gerido pela XP, e a Mitre Realty passaram a ser sócios da SPE responsável pelo desenvolvimento do projeto residencial. Isso significa que ambos dividirão riscos, investimentos e resultados, de acordo com as regras estabelecidas nos contratos societários.

A joint venture é um formato típico das operações de M&A, sigla usada no mercado para designar fusões e aquisições, mas que também engloba associações societárias estratégicas. Aqui, não há compra de uma empresa pela outra, mas a criação de uma nova sociedade, com participação compartilhada.

O trabalho jurídico envolveu a estruturação dessa parceria, a definição das regras de governança da SPE, a elaboração dos contratos entre as partes e a verificação de todos os aspectos legais para que o investimento pudesse ser formalizado com segurança. Isso inclui, por exemplo, como serão tomadas as decisões, como se dará a entrada e a saída de sócios, a divisão de lucros e a responsabilidade por eventuais prejuízos.

No contexto dos fundos imobiliários, a operação também tem relevância porque mostra a busca por projetos residenciais como forma de diversificar investimentos. Esses fundos captam recursos de investidores e aplicam em imóveis ou empreendimentos imobiliários, distribuindo os resultados aos cotistas. Quando participam de uma SPE, deixam de ser apenas proprietários de imóveis prontos e passam a atuar desde a fase de desenvolvimento do projeto.

Para a Mitre Realty, a parceria permite viabilizar financeiramente o empreendimento com apoio de capital institucional, reduzindo a necessidade de recursos próprios e compartilhando os riscos típicos do setor, como variações de custos de obra e mudanças no mercado imobiliário.

Do ponto de vista jurídico, a SPE funciona como um mecanismo de organização e proteção. Ela separa o patrimônio do projeto do patrimônio das empresas sócias, o que dá mais clareza à gestão financeira e maior segurança para investidores e financiadores.

A operação foi liderada pelo sócio Pablo Queiroz, com a atuação dos advogados Elisa Camargo Gandur e Matheus Cardoso da Silva Borba. O time do Demarest acompanhou todas as etapas do negócio, desde a modelagem societária até a formalização da parceria entre o fundo e a incorporadora.

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Com a conclusão da transação, a SPE passa a ser a responsável por conduzir o projeto residencial em São Paulo, desde o desenvolvimento até a eventual comercialização das unidades, consolidando a parceria entre o fundo imobiliário e a empresa do setor de construção.