Airbnb nos prédios: até onde vai o direito do proprietário?

Rodrigo Karpat*

A popularização de aplicativos como Airbnb e Booking.com trouxe para os condomínios residenciais uma nova realidade: a locação por microtemporada, também conhecida como short stay. Trata-se de uma modalidade que, embora atenda à dinâmica da atual, ainda carece de regulamentação clara na legislação brasileira, o que gera intensos debates e conflitos jurídicos e sociais.

O cenário não é exclusivo do Brasil: cidades como Barcelona e Nova York já enfrentaram questões semelhantes, chegando a restringir ou mesmo banir anúncios, em razão do impacto no mercado imobiliário e na vida comunitária.

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Do ponto de vista jurídico, o tema divide opiniões. O proprietário, amparado pelo direito de propriedade previsto na Constituição Federal e no artigo 1.335 do Código Civil, pode dispor de seu imóvel conforme melhor lhe convier. Contudo, esse direito não é absoluto: deve ser exercido de forma compatível com a função social da propriedade e respeitando limites impostos pelo direito de vizinhança, tais como o sossego, a saúde e a segurança dos demais moradores.

Ademais, há que se distinguir a locação residencial tradicional ou por temporada, regulada pela Lei nº 8.245/91, da hospedagem atípica intermediada por aplicativos, que possui características próprias e, segundo decisões recentes, aproxima-se juridicamente de contratos de hospedagem.

Enquanto não há definição definitiva dos tribunais superiores, os condomínios enfrentam situações práticas delicadas. Muitos edifícios estritamente residenciais relatam aumento da circulação de estranhos, perturbação ao sossego, maior desgaste de áreas comuns e sobrecarga de portarias. 

Nesses casos, acompanhando aquilo que a jurisprudência vem apontando, a assembleia é chamada a decidir sobre prazos mínimos de estadia, limites de hóspedes por unidade, responsabilidade do proprietário por danos e infrações, regras de identificação dos visitantes e a vedação ao uso da portaria para entrega de chaves. Essa regulamentação deve ser aprovada por quórum de 2/3 dos condôminos.

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Um ponto relevante é que a proibição absoluta da locação por temporada, modalidade expressamente prevista em lei, não encontra respaldo jurídico. O que se discute é a locação atípica de curtíssima duração, que de fato se aproxima do modelo de hospedagem profissional.

Por isso, recomenda-se que os condomínios diferenciem em suas convenções a locação por temporada tradicional, que pode chegar a 90 dias e não descaracteriza a destinação residencial, da hospedagem atípica de curta duração, intermediada por plataformas digitais. 

Do ponto de vista preventivo, é recomendável que síndicos e administradoras promovam debates prévios sobre o tema. Além disso, a transparência na comunicação com os condôminos é fundamental: circulares, comunicados e assembleias devem deixar claro quais práticas estão autorizadas, quais são vedadas e quais sanções serão aplicadas em caso de descumprimento.

Dessa forma, enquanto não houver uma decisão definitiva do STJ ou eventual reforma legislativa, tema esse previsto na reforma do Código Civil, cabe aos condomínios decidirem, de forma coletiva e transparente, como lidar com o fenômeno das locações de curta duração.

Proibir sem regulamentar pode expor o condomínio a disputas judiciais, ao passo que disciplinar de maneira clara e fundamentada fortalece a segurança jurídica e garante que a convivência condominial se mantenha equilibrada. Nesse sentido, é preciso que essa questão esteja disposta na convenção e sendo autorizado ou não, que a coletividade decida essa situação.  

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A questão, portanto, não é apenas jurídica, mas também de gestão comunitária: encontrar o ponto de equilíbrio entre o exercício do direito de propriedade e a preservação da função residencial e do bem-estar coletivo. 

_{*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB. e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP.}