A reforma do Código Civil e a eterna celeuma do valor do imóvel
Bernardo Marchesini*
A Reforma do Código Civil, como já adiantado, será tema recorrente nas próximas semanas, falaremos sobre ela ponto a ponto, levantaremos entendimentos interessantes, seja como forma de enaltecer a mudança, ou de apresentar críticas, como é o presente caso.
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Hoje o artigo 108 afirma que a escritura pública é essencial a validade de negócio jurídico de bem imóvel, excetuando aqueles cujo valor seja menor do que 30 (trinta) salários-mínimos. Particularmente, gosto da ideia de retirar a solenidade para negócios de menor valor, mas não sei se a opção do legislador na quantia é a mais adequada. Todavia, o dispositivo é claro e objetivo.
A comissão da reforma propôs algumas alterações, sendo que assim ficaria o artigo:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.
§ 1º Os emolumentos de escrituras públicas de negócios que tenham por objeto imóvel com valor venal inferior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País, terão os seus custos reduzidos em cinquenta por cento.
§ 2º Em caso de dúvida e para as finalidades deste artigo, o valor do imóvel é aquele fixado pelo Poder Público, para os fins fiscais ou tributários.”
É evidente uma alteração completa do artigo, não só na sua redação como na sua natureza e sua intenção. Ele extirpa a exceção, retirando apenas a cobrança de metade dos emolumentos, mas obrigando, independentemente do valor do negócio, a solenidade da escritura pública.
Como é notável nas últimas composições legais, especialmente as de grande alcance como o Código de Processo Civil de 2015 e a presente reforma, o legislador tem se afastado cada vez mais do mundo real. Do dia a dia de um país como o Brasil. A impressão que se tem é de que os códigos têm sido construídos para alguns e não se atentado ao que se vê na maioria dos casos. Não se trata de qualquer crítica social ou algo que o valha, pelo contrário, única e tão somente exposição da realidade como ela é. Não se pode ignorar a imensa quantidade de relações jurídicas de pequeno valor que quanto mais se der solenidade, mais problemas se trará. Sem contar, é evidente, na necessidade quase que inafastável de se recolher emolumentos e custos. A alteração pretendida, neste ponto, retrocede. Em um momento que a burocracia, o travamento das relações tem sido substituído por velocidade na informação, por meios digitais e eficientes de certificação, a reforma obriga a todos, sem exceção à solenidade exacerbada e ao recolhimento de tributos.
Mas na mudança, o maior e mais curioso impacto é o trazido pelo §2º. Não só por retomar discussão que é recorrente nos tribunais pátrios, mas, principalmente, por ir na contramão do entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça. Em decisão desse ano de 2025, o tribunal Superior entende, inclusive, que a declaração do contribuinte tem presunção de veracidade. Diametralmente oposto do que é apresentado na proposta.
Este desacerto entre legislação e entendimento atual da jurisprudência, faz com que a lei já nasça difícil de se fazer cumprir e dificulte a vida de quem será afetado por ela. Deve, todo mundo que pretende fazer negócio, “correr” para evitar que se aplique a provável nova disposição legal, ou aguardar para levar à discussão ao Judiciário e fazer valer o entendimento ora apresentado pelo tribunal infraconstitucional maior?
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A pressa destacada no texto anterior, dentre outros problemas traz o presente. Não temos um entendimento pacificado, logo, qualquer alteração legal funda-se em palafitas, é temerária e pode ser um desserviço à sociedade.
*Bernardo Marchesini é head de Contencioso e Societário do RCA Advogados.
