STJ define: aluguel por curta temporada em condomínio exige aprovação da assembleia

Paulo Matheus Guimarães Alhadas*

O Superior Tribunal de Justiça decidiu, por maioria de votos, que a oferta de imóveis residenciais em plataformas digitais de curta temporada, como o Airbnb, quando feita de forma reiterada e profissionalizada, descaracteriza a destinação residencial do condomínio. A consequência prática é direta: sem autorização expressa da convenção condominial, aprovada por dois terços dos condôminos, essa modalidade de locação passa a ser vedada.

A decisão, tomada pela Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial 2.121.055/MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, uniformiza um tema que dividia tribunais estaduais há anos e que ganhou urgência com a popularização das plataformas de hospedagem.

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Há uma década, seria difícil imaginar condomínios estritamente residenciais recebendo hóspedes por poucos dias. As locações por temporada já existiam, disciplinadas pela Lei do Inquilinato, mas pressupunham contrato formal e uso pouco frequente.

As plataformas digitais mudaram essa lógica: hoje, um apartamento pode ficar disponível para locação por dez ou quinze dias sempre que os proprietários viajam, com hóspedes diferentes a cada estadia.

O raciocínio do STJ se apoia em dois dispositivos do Código Civil. O artigo 1.336, inciso IV, impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores. Já o artigo 1.351 exige aprovação de dois terços dos condôminos para qualquer alteração na destinação prevista na convenção.

Para a relatora, o meio de disponibilização do imóvel, seja por aplicativo, imobiliária ou anúncio, é irrelevante para a qualificação jurídica do negócio. O que importa é o grau de profissionalização da atividade: alta rotatividade de hóspedes, anúncios recorrentes e ausência de vínculo pessoal com os locatários indicam exploração econômica reiterada, capaz de alterar a destinação da unidade.

A preocupação da Corte gira em torno da função social da propriedade e da prevalência do interesse coletivo do condomínio sobre o uso individual da unidade. Em condomínios de destinação exclusivamente residencial, pressupõe-se estabilidade e proximidade entre vizinhos, elementos que a alta rotatividade de hóspedes tende a comprometer.

Síndicos, zeladores e porteiros não têm treinamento nem estrutura para lidar com o fluxo constante de estranhos que caracteriza a atividade hoteleira.

A posição já vinha sendo defendida por parte da doutrina condominialista, que via na exploração comercial recorrente das unidades um desvio da finalidade residencial prevista em convenção. Semanas após o julgamento, a Segunda Seção também decidiu submeter a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, cadastrada como Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo.

Com isso, os processos que discutem o tema em todo o país ficam suspensos até a fixação de uma tese vinculante, que deve consolidar o entendimento e reduzir a insegurança jurídica que hoje afeta condomínios, proprietários e plataformas.

Na prática, condomínios com convenção omissa sobre o tema tendem a ficar mais protegidos: no silêncio da norma interna, prevalece agora a leitura de que a destinação residencial já veda o uso comercial via plataformas.

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Para os condôminos interessados em liberar essa modalidade de locação, o caminho passa pela alteração da convenção, com o quórum qualificado de dois terços previsto no artigo 1.351 do Código Civil.

_{*Paulo Matheus Guimarães Alhadas é advogado no Arruda Alvim & Thereza Alvim Advocacia e Consultoria Jurídica.}