A imunidade do ITBI na integralização de capital e o julgamento do tema 1348 do STF: repercussões no planejamento patrimonial e sucessório

Lycia Braz*

O planejamento patrimonial e sucessório no Brasil atravessa um momento de expectativa jurídica. Além dos impactos da reforma tributária, introduzida pela Emenda Constitucional nº 132/2023, encontra-se pendente no Supremo Tribunal Federal (STF) a conclusão do julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108 – Tema 1348 da Repercussão Geral – que definirá o alcance da imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de integralização de capital social em empresas imobiliárias. 

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A discussão judicial transcende a dimensão meramente tributária: ela pode definir a viabilidade de estruturas societárias amplamente utilizadas no planejamento patrimonial e sucessório, como as holdings familiares e imobiliárias. O julgamento, iniciado em outubro de 2025, conta com três votos favoráveis ao contribuinte e encontra-se suspenso por pedido de vista do Ministro Gilmar Mendes. 

A imunidade constitucional do ITBI na integralização de imóveis ao capital social

O ITBI é um imposto de competência municipal cuja hipótese de incidência é a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

Com alíquotas variando entre 2% e 5% do valor do imóvel, o ITBI é devido pelo adquirente do bem e o comprovante de seu recolhimento é exigido pelo cartório competente para fins de registro da transação imobiliária.

Nos termos do artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal de 1988 (CF/88), o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.” 

A análise gramatical e sistemática do dispositivo revela uma estrutura bipartida: uma imunidade incondicionada para a integralização direta de bens ao capital social; e uma imunidade condicionada para as operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão ou extinção), esta sujeita à ressalva da atividade preponderante. A locução “salvo se, nesses casos” conecta a exceção exclusivamente ao segundo bloco.

A controvérsia quanto à aplicação da imunidade do ITBI por empresas imobiliárias

Do ponto de vista histórico-normativo, o regime anterior, instituído pela Emenda Constitucional nº 18/1965 e regulamentado pelos artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional (CTN), permitia a condicionalidade ampla, afastando a imunidade sempre que a pessoa jurídica adquirente do imóvel tivesse como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

Ao redesenhar a competência para a instituição e cobrança do ITBI, a CF/88 restringiu a condicionalidade às reorganizações societárias, deixando de recepcionar, nesse particular, o artigo 37 do CTN. Trata-se de escolha deliberada do legislador constitucional, condizente com os princípios constitucionais da ordem econômica e com o livre exercício de atividade econômica.

Essa interpretação, contudo, não é livre de controvérsias. Inúmeras leis municipais replicam a redação do CTN, permitindo que os Municípios fiscalizem os contribuintes e exijam balanços e notas fiscais das empresas por alguns anos após a integralização do bem imóvel para identificar o registro de eventual receita imobiliária.

A insegurança quanto ao cabimento ou não da imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis ao capital social de empresa imobiliária está prestes a ser resolvida pelo Plenário do STF no julgamento do Tema 1348 da Repercussão Geral. 

O julgamento do Tema 1348: status e tese proposta 

O julgamento virtual do Tema 1348 foi iniciado em 3 de outubro de 2025. O Ministro Edson Fachin, relator, votou pela procedência do recurso do contribuinte, reconhecendo a natureza incondicionada da imunidade para a realização de capital. 

Para o relator, a estrutura gramatical do art. 156 da CF/88 impõe que as restrições de atividade imobiliária se apliquem apenas aos casos de sucessão empresarial, de forma a prevenir eventuais casos de simulação fiscal.

Nesse sentido, o Ministro propôs o seguinte enunciado de tese: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária.” 

O ministro Alexandre de Moraes acompanhou integralmente o relator, reiterando posicionamento que já tinha sinalizado em seu voto condutor proferido por ocasião do julgamento do RE 796.376/SC (Tema 796), concluído no STF em 2020.

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O ministro Cristiano Zanin também acompanhou o relator, mas acrescentou ressalva no sentido de que a tese não afasta a possibilidade de os municípios, mediante adequada instrução probatória, demonstrarem a ocorrência de simulação ou fraude para usufruir indevidamente da imunidade. Em 7 de outubro de 2025, o Ministro Gilmar Mendes pediu vista dos autos, suspendendo o julgamento.

Impactos do Tema 1348 no planejamento patrimonial e sucessório 

A confirmação, ou não, da imunidade incondicionada do ITBI pelo Plenário do STF produzirá efeitos imediatos sobre as estruturas de planejamento patrimonial e sucessório envolvendo holdings, estrutura societária adotada para centralizar, gerir e transmitir o patrimônio, que conta frequentemente com a integralização de imóveis ao capital social como ato constitutivo fundamental.

O primeiro e mais evidente impacto é a eliminação da insegurança jurídica. Municípios não poderão mais negar a imunidade sob o argumento da atividade preponderante, encerrando um ciclo de autuações e litigância administrativa e judicial.

O segundo impacto é a redução de custos na constituição de holdings. Considerando que o ITBI pode variar entre 2% e 5% do valor venal do imóvel, a imunidade representa uma economia substancial em operações que envolvem patrimônios imobiliários de maior expressão. Por outro lado, esse custo deixará de ser um fator que compromete a viabilidade econômica da estruturação e desestimula a formalização do planejamento. 

O terceiro impacto diz respeito à eficiência na transmissão sucessória. Com bens imóveis integralizados na holding, a sucessão se opera pela doação das quotas sociais aos herdeiros, com ou sem reserva de usufruto, evitando os custos, a morosidade e a publicidade do inventário. Esse mecanismo também permite a fixação de regras de governança familiar e a proteção do patrimônio contra conflitos entre herdeiros. 

Aspectos adicionais a serem considerados na estruturação de um planejamento patrimonial e sucessório 

Para além da decisão a ser tomada pelo STF no julgamento do Tema 1348, é fundamental atentar para dois aspectos tributários adicionais.

O primeiro é o limite objetivo do Tema 796: “É incompatível com a Constituição Federal a cobrança de ITBI sobre a integralização de bens imóveis ao capital social de pessoa jurídica, salvo quanto ao valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.” Segundo decidido pelo STF, a parcela do valor do imóvel transferido à pessoa jurídica que exceder o capital social, destinada contabilmente a uma conta de reserva de capital, é tributável pelo imposto.

O segundo é a tributação federal sobre o ganho de capital: a integralização de imóvel por valor de mercado superior ao custo de aquisição pelo sócio pode configurar ganho tributável pelo Imposto de Renda, elemento a ser considerado no planejamento.

Decerto, há inúmeros fatores a serem considerados na estruturação de um planejamento patrimonial e sucessório eficaz que transcendem a análise tributária. A constituição de uma holding com bens imóveis conferidos ao capital social, embora beneficiada pela potencial imunidade do ITBI, deve ser acompanhada de um robusto acordo de sócios ou quotistas, que estabeleça regras claras de governança corporativa, administração dos bens, distribuição de resultados e, crucialmente, diretrizes para a sucessão e resolução de conflitos.

Aspectos de direito de família, como o regime de bens dos sócios e herdeiros, devem ser cuidadosamente avaliados para a correta estipulação de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade sobre as quotas sociais, garantindo a perenidade do patrimônio e a harmonia familiar. A eficácia do planejamento reside, portanto, em uma abordagem multidisciplinar que harmonize as esferas tributária, societária e familiar.

O julgamento do Tema 1348 representa um novo teste para a efetividade da CF/88 e para a segurança jurídico-tributária. A imunidade incondicionada na integralização de bens imóveis ao capital social encontra amparo na literalidade do texto constitucional, na análise histórico-normativa e no próprio precedente do Tema 796.

O placar parcial de 3 a 0 sinaliza uma tendência favorável ao contribuinte, mas o resultado definitivo aguarda a retomada do julgamento após o voto-vista do ministro Gilmar Mendes e dos demais ministros. 

O acompanhamento deste julgamento é imperativo para todos que utilizam ou pretendem utilizar estruturas societárias para organização e transmissão de patrimônio. A decisão final do STF não apenas resolverá a controvérsia tributária, mas consolidará, ou restringirá, um dos pilares do planejamento patrimonial e sucessório no Brasil. 

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Por outro lado, considerando o histórico recente de modulação de efeitos das decisões judiciais pelo STF, é essencial avaliar a conveniência do ajuizamento imediato de pleito judicial individual, de forma a assegurar o direito à imunidade do ITBI em operações de integralização de capital em empresas imobiliárias realizadas anteriormente à decisão do STF, caso o Tribunal venha, como se espera, a confirmar a imunidade.

_{*Lycia Braz é sócia do LBM Advogados.}