Quais são os limites legais e cuidados essenciais para proprietários de Airbnb em condomínios?

Raphael Mançur*

A explosão do Airbnb e de outras plataformas de locação por temporada trouxe uma nova fonte de conflito para os condomínios brasileiros. De um lado, proprietários que enxergam no modelo uma alternativa de renda; de outro, síndicos e vizinhos preocupados com segurança, barulho e mudanças na rotina do edifício.

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Como especialista em Direito Imobiliário, venho acompanhando de perto a judicialização desses casos ao longo da última década. Neste artigo, esclareço os contornos legais da questão e aponto caminhos práticos para proprietários e síndicos navegarem neste terreno com mais segurança.

Proibição tem limites

Uma das dúvidas mais frequentes entre proprietários é se o condomínio tem poder para vetar completamente a locação por temporada. A resposta depende do que está estabelecido na convenção condominial, documento que funciona como a lei interna do edifício. A proibição existe, mas não é absoluta e precisa seguir requisitos legais para ser válida.

O condomínio pode estabelecer restrições ou até proibir a locação por temporada, desde que isso esteja previsto na convenção condominial e seja aprovado em assembleia. A proibição precisa ser fundamentada em motivos legítimos, como preservação da segurança, do sossego ou das características residenciais do edifício.

Prevenção é o melhor caminho

Antes de anunciar o imóvel em plataformas digitais, faça o dever de casa. Consultar a convenção e o regimento interno é o primeiro passo para evitar surpresas desagradáveis. Além disso, estabelecer regras claras com os hóspedes e manter diálogo transparente com a administração do condomínio podem evitar conflitos futuros.

Na minha experiência, quem se antecipa, estuda o cenário jurídico e age com transparência reduz drasticamente o risco de problemas. Comunicar a administração sobre a atividade, manter cadastro atualizado dos hóspedes e orientá-los sobre as normas internas são medidas simples que fazem diferença na prática.

Quando o conflito já está instalado

Receber uma notificação ou multa do condomínio pode gerar insegurança, mas é importante agir com técnica e rapidez. O primeiro movimento deve ser analisar se a penalidade foi aplicada de acordo com as normas legais e se respeitou seu direito de defesa.

Minha orientação é verificar se a convenção realmente veda a locação e se a multa foi aplicada de forma regular, respeitando o contraditório e a ampla defesa. Se a convenção for omissa ou a proibição tiver sido estabelecida de forma irregular, há espaço para reverter a multa.

Presença do dono faz diferença

A forma como a locação é feita pode influenciar tanto a percepção dos vizinhos quanto a interpretação jurídica da atividade. Quando o proprietário permanece no imóvel durante a hospedagem, a situação costuma gerar menos resistência. Já a locação integral, sem presença do dono, tende a ser vista como atividade mais comercial e pode enfrentar mais questionamentos.

Quando você está presente, a atividade costuma ser interpretada como menos invasiva e menos comercial. Já a locação integral é vista como mais próxima de uma atividade hoteleira, o que pode esbarrar em restrições de uso exclusivamente residencial.

Responsabilidade por danos

Quando hóspedes causam prejuízos às áreas comuns do condomínio, a conta pode chegar ao proprietário. A legislação estabelece responsabilidade solidária, o que significa que o dono do imóvel responde pelos atos de quem ele hospeda. A prevenção, nesse caso, é fundamental e passa por medidas práticas e contratuais.

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Juridicamente, o proprietário é responsável solidário pelos atos de seus hóspedes. Isso significa que pode ser acionado pelo condomínio para reparar prejuízos. É possível acionar o hóspede regressivamente para cobrar os valores, desde que haja prova da responsabilidade e previsão contratual. É esse tipo de postura que faz a diferença entre um investimento tranquilo e um passivo judicial.

_{*Raphael Mançur, especialista em direito imobiliário, fundador do escritório Raphael Mançur Advogados Associados.}