A questão urbanística e habitacional, em São Paulo e no Brasil, precisa ser sustentável e equilibrada

Leonardo Barém Leite*

Um dos grandes desafios da atualidade é a busca pelo equilíbrio, e a construção da sustentabilidade – em quase todos os aspectos da vida contemporânea; nas empresas, nas organizações em geral, na vida social, e nas cidades.

Os aspectos a serem considerados são tantos que o tema daria margem a uma verdadeira “série” de artigos, mas neste breve texto procuraremos colocar um “pouco de luz” em um deles – a falta de moradia digna, e suas respectivas distorções. E a falta de realismo e de equilíbrio na condução do tema, pelas Prefeituras e pelos Vereadores.

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O chamado “futuro das cidades” é tão complexo e urgente, que se desdobra em vários outros “subtemas” como a questão viária e a violência no trânsito”, as “intermináveis obras do metrô e dos corredores de ônibus” (assim como as igualmente intermináveis promessas de despoluição dos grandes rios da cidade, e das represas), a poluição do ar, do solo e das aguas, a falta de energia elétrica (na prática, e que não demande mais “bandeia vermelha” e uso de termelétricas), a falta de espaços verdes, de quintais com arvores e os jardins de chuva, a criminalidade, a convivência de caminhões e ônibus com carros, motos, bicicletas e patinetes), a falta de fiscalização quanto à efetiva segurança das edificações, bom como no tocante ao descumprimento da Lei Brasileira de Inclusão, o estado das calçadas etc.

A própria Escola Paulista da Magistratura tem demonstrado especial cuidado e preocupação com a questão, tendo, inclusive, organizado ao menos 2 (dois) excelentes cursos, neste ano, sobre todo esse tema, e os seus diversos impasses. E não faltam dezenas e dezenas de matérias na imprensa denunciando os diversos problemas da cidade nesse campo.

O Brasil vive um enorme e importante dilema no campo da habitação, há muito tempo – e São Paulo é um triste exemplo do que vem ocorrendo, abrangendo o descaso com imóveis fechados e deteriorados há décadas, “Planos Diretores” que não contemplam a realidade de cada cidade e região, falta de estudos técnicos isentos, bem como de impacto (não realizados pelas construtoras) que ajudem a pautar os movimentos da cidade, incentivos mal planejados e injustificados, programas desvirtuados, premissas equivocadas e inconsistentes para novas legislações, iniciativas esparsas de construção de moradias populares (pelos governos) que quando existentes são tão distantes, quanto não realistas para resolver a questão etc.

O tema vem ganhando relevância, e cada vez mais urgência, por diversas razões, e uma delas é a falta de efetiva vontade (e ação) política na condução de questões que pudessem levar à efetiva melhoria da situação – quando o que se observa é justamente o contrário.

Embora seja uma questão nacional, destacamos aqui o (triste) exemplo da cidade de São Paulo, que não apenas não avança no tocante ao tema habitacional, como vem sofrendo cada vez mais, seja pela inércia, seja por planos desastrosos, pela inversão de prioridades, pela falta de boa governança corporativa nos projetos, e por distorções que se aprofundam – dentre outros.

Os possíveis indicadores do desastre paulistano são muitos, mas destacamos, por exemplo, o crescimento da chamada população que vive nas ruas, que já se aproxima dos 100.000 (cem mil pessoas que absolutamente não tem onde morar), o crescimento das sub-habitações (em geral em condições desumanas, sujeitas a todo tipo de desafio como enchentes, desmoronamento, falta de saneamento básico, incêndios, falta “de cep”, e tantos outros).

Ainda que se reconheça a existência de iniciativas, e de programas, ao longo, por exemplo, das últimas 2 (duas) décadas, a verdade é que na pratica o tema não avança; e não melhora. São Paulo continua convivendo com muitas e enormes favelas, nas quais a maioria das pessoas não vive em moradias dignas, ao passo em que há muitos e muitos milhares de imóveis desocupados/ abandonados, na região central (justamente a que deveria ser prioritariamente atendida, seja pela proximidade de empregos, seja pela infraestrutura existente), bem como assiste inerte ao crescimento das ocupações desordenadas nas periferias, inclusive em áreas de manancial e de preservação.

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Os Chamados Planos Diretores, notadamente das mesmas 2 (duas) últimas décadas, muito prometem e pouco entregam no sentido de realmente resolver a questão, pois a falta de moradia, na prática, vem piorando – especialmente nas categorias de habitação popular. E o caos da cidade chega a níveis alarmantes.

Um dos pilares do caos é a equivocada e insistente noção de que a cidade precisa ser ainda mais adensada em seus bairros mais tradicionais, o que de um lado teima em ignorar que a efetiva infraestrutura ociosa está na região efetivamente central da cidade (com milhares de imóveis vazios, como já observado), e de outro carece de absoluta falta de estudos neutros, isentos, e que realmente avaliem quantas pessoas podem ser de fato absorvidas nos bairros do chamado centro expandido, sem que mais infraestrutura seja necessária.

Se quem trafega pelos grandes corredores e eixos de São Paulo (e vive o “caos do trânsito”, das enchentes e da criminalidade) bem sabe que na maioria deles não é realista tentar adensar ainda mais (a não ser que se invista previamente em efetivo aumento da infraestrutura), assim como já não encontra mais arvores, quintais, fluxo de ar, e nem mesmo sol, e convive com frequentes quedas de energia elétrica; as autoridades não querem ver.

As últimas várias administrações da cidade (de todas as correntes, cores e partidos) insistem em destruir, demolir, expulsar para bem longe o comercio de rua baixo e tradicional (a alma dos bairros, o estilo de vida, as construções de época etc), encarecendo o metro quadrado, sem “resolver nada”. E adensam tanto que a cidade vai travar sem ter resolvido nada.

Nesse contexto, e procurando retomar o ponto básico do título deste artigo, levantamos a provocação acerca da tentativa de equilíbrio, que “poderia” ser a chamada HIS (Habitação de Interesse Social), que não apenas não se encontra na prática, nas grandes avenidas e artérias da cidade, como parecem ter sido “trocadas” pelos caríssimos e luxuosos “studios”.

Ao que parece, e para privilegiar as centenas de construções simultâneas, que em muitos bairros já não permitem nem que o trânsito flua, nem que exista um mínimo de sossego a quem mora ou trabalha na área, o Poder Público acredita que as HIS previstas em lei possam ser “acomodadas” com a febre dos “studios”, por vezes com meros 20m2, e preços tão altos quanto o IPTU das regiões que estão se tornando cada vez mais caras.

E na maioria dos casos são tão minúsculos e caros, que são comprados por investidores para locação curta – ou seja, ignorando o interesse social.

Por fim, lembramos que a maioria das novas construções nada tem de sustentáveis, pois sempre ignoram o pouco de arvores e de gramado dos imóveis que são destruídos, construindo sem recuo (em nenhuma parte), fomentando cada vez mais carros (em ruas e avenidas que não foram construídas para tanto), e acabando com o sossego das regiões em que ocorrem.

Será mesmo possível, e realista, construir sustentabilidade no tema da habitação na Cidade de São Paulo, e em tantas outras metrópoles brasileiras? Será que em algum momento os movimentos populares serão efetivamente ouvidos nas “consultas públicas” referentes aos “planos diretores” (e um mínimo de suas propostas e reinvindicações aproveitadas)?

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Preferimos acreditar que sim, mas defendendo que a sociedade se organize para cobrar do Poder Público um mínimo de realismo e de coerência na condução do tema. Lutemos por “algum” equilíbrio e sustentabilidade nas questões urbanistas e habitacional em nosso país.

^{*Leonardo Barém Leite é sócio sênior do escritório “Almeida Advogados” em SP, especialista em Direito Societário e Contratos, Fusões e Aquisições, Governança Corporativa, Sustentabilidade e ESG,“Compliance”, Projetos e Operações Empresariais, e Direito Corporativo; também é árbitro, professor, conselheiro, e autor de diversas obras. Presidente da Comissão de Direito Societário, Governança Corporativa e ESG da OAB-SP/Pinheiros.}