Novo ciclo do crédito imobiliário deve provocar mudanças em leis estruturantes do setor

Da redação de LexLegal

Reuniões recentes entre CEOs dos maiores bancos do país e o diretor de Política Monetária do Banco Central, Gabriel Galípolo, acenderam um sinal de alerta sobre a necessidade de revisar legislações estruturantes do crédito imobiliário. Diante da queda nos depósitos em poupança, do aumento do custo do crédito e da busca por fontes alternativas de financiamento, o mercado pressiona por um novo marco legal que permita a sustentabilidade do setor habitacional.

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No centro das discussões está a possível adoção de novos instrumentos de funding, como fundos garantidores, mecanismos híbridos de captação, uso ampliado do FGTS e maior atuação de securitizadoras. Para viabilizar esse novo ciclo, especialistas defendem a revisão de marcos legais como a Lei do Sistema Financeiro da Habitação (Lei nº 4.380/1964), a Lei da Securitização Imobiliária (Lei nº 9.514/1997) e a Lei de Registros Públicos, além de normas infralegais do Banco Central, da CVM e da Caixa Econômica Federal.

Para a advogada Bárbara Félix Freitas Vieira, especialista em Direito Civil e Empresarial e sócia do escritório Marcelo Tostes Advogados (MTA), a mudança é inevitável. Segundo ela, a atual dependência da caderneta de poupança para financiar os créditos imobiliários se mostra cada vez mais frágil.

“Uma das maiores fontes de recursos para financiamento imobiliário no Brasil é a caderneta de poupança. Com a queda nos depósitos e a migração dos investidores para produtos mais rentáveis, surge a necessidade de diversificação de funding com foco em segurança jurídica, previsibilidade e atratividade para o mercado”, explica Bárbara.

A advogada destaca que a Caixa Econômica Federal — maior operadora do crédito habitacional do país — deve ser pressionada a ampliar o uso do FGTS, enquanto o Banco Central será instado a revisar as regras de alocação obrigatória da poupança. Em paralelo, devem surgir incentivos regulatórios à ampliação dos instrumentos de mercado, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra Imobiliária Garantida (LIG) e Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

Essa reconfiguração do setor dá novo protagonismo às companhias securitizadoras, que atuam como intermediárias entre bancos e investidores. É nesse ponto que entra a necessidade de maior regulação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), especialmente no que diz respeito à governança, à transparência dos lastros e à proteção ao investidor.

“O impacto também alcança os cartórios, exigindo registros mais ágeis e seguros, além de reforçar a necessidade de atualização da Lei de Registros Públicos. Já a Lei 9.514/1997 ganha ainda mais relevância ao estruturar juridicamente esse novo modelo de financiamento habitacional”, diz a advogada.

Outro ponto em discussão é a valorização da alienação fiduciária como principal modalidade de garantia, em substituição à hipoteca. Na visão de agentes do mercado, a alienação reduz riscos e acelera a execução em caso de inadimplência, o que contribui para reduzir o custo do crédito. Contudo, esse avanço depende de um ambiente regulatório e judicial que garanta a efetividade da execução extrajudicial.

As mudanças também alcançam o mercado de capitais, que deve ser cada vez mais demandado como alternativa à poupança tradicional. Para isso, especialistas apontam a necessidade de incentivo fiscal a instrumentos como a LIG e os CRIs, além da ampliação da base de investidores institucionais — como fundos de pensão, seguradoras e bancos de desenvolvimento.

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Na visão de analistas ouvidos por LexLegal, o movimento do governo e dos bancos indica que a reforma do sistema de crédito imobiliário será paulatina, mas inevitável. Caberá ao Congresso Nacional, nos próximos anos, reavaliar a legislação existente para garantir que o setor continue a se expandir com segurança jurídica e acesso ampliado ao crédito habitacional.