Barulho, reformas e uso das áreas comuns: o que pode (e o que não pode) nos condomínios

Da redação de LexLegal

A convivência em condomínios tem exigido cada vez mais atenção às regras de boa vizinhança. Com a consolidação do home office e o uso intensivo das áreas comuns, síndicos e administradoras relatam aumento nas reclamações por barulho fora de hora, reformas barulhentas e uso indevido das áreas comuns.

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Segundo o advogado Márcio Rodrigues, sócio do escritório Amorim e Rodrigues Advocacia, é fundamental que os condôminos conheçam seus direitos e deveres previstos na legislação brasileira. “O Código Civil, em seu artigo 1.336, e a convenção condominial de cada prédio estabelecem limites para o uso das unidades e das áreas comuns. O morador pode usufruir da sua propriedade, mas esse uso não pode interferir negativamente no sossego, na saúde ou na segurança dos demais. É o princípio do direito de vizinhança”, explica.

Barulho em condomínios: há limites legais?

Festas, obras, som alto ou até mesmo o uso constante de aparelhos eletrônicos em volume elevado podem caracterizar perturbação do sossego. Em geral, os condomínios estabelecem horários de silêncio entre 22h e 7h, mas o advogado alerta que o incômodo pode ser configurado também fora desse intervalo.

“O barulho excessivo, mesmo durante o dia, pode gerar advertência, multa e, em casos graves ou recorrentes, levar à judicialização”, afirma Márcio. “Já existem decisões nos tribunais brasileiros autorizando sanções mais duras para reincidentes, incluindo indenizações por dano moral e suspensão do uso de áreas comuns.”

Obras e reformas: comunicação obrigatória e laudo técnico

Com o aumento das reformas internas nas unidades – especialmente em períodos que antecedem férias escolares ou datas comemorativas –, também cresce o número de obras irregulares ou feitas sem acompanhamento técnico. A norma da ABNT NBR 16.280 determina que qualquer reforma que altere estrutura, instalações ou interfira na segurança do edifício precisa de autorização formal da administração e, muitas vezes, de um laudo técnico assinado por responsável habilitado.

“É um erro comum achar que se pode derrubar uma parede ou mudar encanamento apenas com o aval do pedreiro. O síndico pode embargar a obra e, se houver dano estrutural ou a terceiros, o morador será responsabilizado civil e criminalmente”, reforça Rodrigues.

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Uso das áreas comuns exige regras claras

As áreas compartilhadas – como piscinas, salões de festa, churrasqueiras e academias – são de todos, mas não estão liberadas para uso indiscriminado. A reserva desses espaços geralmente exige agendamento, limite de convidados, pagamento de taxa e cuidados específicos com a limpeza e conservação.

“O uso indevido das áreas comuns está entre as queixas mais recorrentes. Isso inclui festas sem reserva, excesso de ruído, convidados em horários proibidos e até depredações. A responsabilidade é sempre do condômino, mesmo que o dano seja causado por terceiros”, orienta o advogado.

Justiça tem reforçado a proteção ao coletivo

Nos últimos anos, tribunais como o TJ-SP e o STJ vêm consolidando jurisprudência no sentido de reforçar o poder das administrações condominiais de aplicar sanções a moradores que descumprem as normas internas.

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“Há uma tendência clara de valorização do bem-estar coletivo. Morar em condomínio é uma escolha que exige empatia, civilidade e respeito às regras. Quando o diálogo falha, a Justiça tem agido com firmeza para proteger a coletividade”, conclui Márcio Rodrigues.