O que é a due diligence imobiliária e porque ela é importante antes de alugar ou comprar uma propriedade?

Da Redação de LexLegal

O Brasil enfrenta um grande desafio na regularização fundiária: cerca de 40 milhões de domicílios urbanos estão sem documentação adequada, de acordo com dados do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional. O levantamento aponta que aproximadamente 60% das moradias no país possuem alguma irregularidade, o que pode trazer sérios riscos para quem compra ou aluga um imóvel sem a devida precaução.

Nesse cenário, a due diligence imobiliária tem ganhado cada vez mais relevância como um instrumento essencial para garantir segurança jurídica na aquisição ou locação de imóveis. Trata-se de um processo de análise detalhada da propriedade, que busca identificar possíveis pendências legais, administrativas ou ambientais antes da conclusão do negócio.

“A principal finalidade desse processo é assegurar que não há pendências ou questões legais que possam causar prejuízos financeiros ao comprador ou locador. A due diligence protege ambas as partes, evitando surpresas desagradáveis após a formalização do negócio”, afirma Gabriela Pereira, especialista em direito imobiliário.

O procedimento envolve uma análise de documentos e pesquisas jurídicas, que abrangem três áreas principais:

Questões jurídicas: verificação de registros de propriedade, pendências fiscais, ações judiciais e processos envolvendo o imóvel ou seus proprietários.

Questões ambientais: identificação de restrições ambientais, riscos de contaminação do solo e necessidade de licenciamento ambiental.

Questões administrativas: análise de alvarás, licenças de funcionamento, impostos pagos e regularização documental do imóvel.

Mas essas análises dependem do objetivo do uso do imóvel.

“Na locação, em geral pensamos apenas na análise da capacidade financeira do locatário, visando reduzir o risco de inadimplência. Contudo, é muito importante que o locatário também faça uma documentação do imóvel que será alugado para evitar surpresas e prejuízos no futuro”, explica Viviane Chu Porcel, especialista em direito imobiliário e sócia da Maluf Geraigire Advogados.

Já o interessado na locação de imóvel para fins não residenciais, segundo a advogada, deve procurar saber se é permitido exercer a atividade pretendida no local e se o imóvel preenche os requisitos para obtenção das licenças necessárias.

“Na compra e venda, a due diligence é ainda mais importante, pois previne que a pessoa que está comprando o imóvel seja envolvido em problemas dos vendedores ou mesmo surpreendido com irregularidades no próprio imóvel. Nesse ponto, vale frisar que a due diligence vai muito além da obtenção da matrícula atualizada e das certidões básicas dos distribuidores forenses”, avalia Chu Porcel.

Essas avaliações permitem ao comprador ou locatário entender completamente a situação do imóvel e decidir com maior segurança se deseja seguir adiante com a transação.

A verificação de um imóvel vai além da obtenção de uma certidão negativa de débitos ou da análise do registro de propriedade no cartório. A realidade é mais complexa, envolvendo uma série de fatores que podem impactar diretamente a posse, o uso e até mesmo o valor do bem. Uma análise detalhada e multidisciplinar é essencial para garantir segurança jurídica ao comprador ou locatário.

“A ausência de uma due diligence bem-feita pode resultar em situações como desapropriações inesperadas, imóveis com restrições judiciais e até mesmo a necessidade de demolição por irregularidades urbanísticas”, alerta a advogada.

Quais documentos são analisados na due diligence imobiliária?

A lista de documentos exigidos varia de acordo com o tipo de imóvel e a natureza da transação (compra, venda ou locação). Quando o vendedor é pessoa física, é necessário verificar a regularidade do CPF, ações judiciais em nome do proprietário e sua relação com o imóvel. Já quando se trata de uma pessoa jurídica, a análise se estende aos sócios da empresa e às eventuais dívidas que possam comprometer o negócio.

Entre os documentos essenciais para a due diligence estão:

• Registro do imóvel atualizado no cartório de registro de imóveis;
• Certidões negativas de débitos fiscais, trabalhistas e cíveis do proprietário e do imóvel;
• Histórico de IPTU e taxas condominiais (se houver);
• Alvarás e licenças de funcionamento, no caso de imóveis comerciais;
• Laudos ambientais e de zoneamento, para verificar restrições de uso da propriedade.

Segundo os especialistas, negligenciar a due diligence pode resultar em uma série de problemas jurídicos e financeiros, especialmente em um mercado imobiliário com tantas complexidades e riscos ocultos.

Entre elas, está a aquisição de imóveis com dívidas fiscais ou trabalhistas, que podem ser cobradas do novo proprietário, a compra de terrenos ou casas em áreas de proteção ambiental, onde edificações podem ser embargadas ou demolidas. Há também a possibilidade de golpes imobiliários, onde um imóvel pode ser vendido sem que o suposto proprietário tenha posse legal sobre ele. E, por fim, a possibilidade de disputas judiciais envolvendo herdeiros, ex-cônjuges ou terceiros com interesse na propriedade.

“Uma transação imobiliária feita sem o respaldo e cuidado necessário pode trazer diversos prejuízos financeiros ao adquirente/locatário, que pode se ver envolvido em alguma discussão judicial da qual não tinha conhecimento ou mesmo ser impossibilitado de usufruir do imóvel como pretendia”, alerta Chu Porcel.

Em um cenário onde 60% das moradias urbanas no Brasil apresentam irregularidades, verificar a documentação e as condições legais da propriedade é uma medida essencial para evitar transtornos no futuro.